店舗造作権利譲渡 飲食店の居抜き物件 岡崎市 着手金0円のサンコー不動産にお任せください

造作譲渡において最も重要なのは、譲渡対象となる資産の明確な定義と、その所有権の確認です。
譲渡対象には、内装工事による造作物、厨房設備、空調設備、テーブルや椅子などの什器備品が含まれます。
特に注意が必要なのは、賃貸物件の場合の原状回復義務との関係性です。
造作物が建物に固定されている場合、賃貸人（大家）の承諾が必要となることがあり、この手続きを怠ると後のトラブルの原因となる可能性があります。

 

【具体例】
築5年の寿司店で、カウンター席の造作（600万円）、店舗内装（400万円）、厨房設備（300万円）を含む総額1,500万円の造作譲渡を実施。
賃貸人の承諾を得た上で、新規オーナーへの円滑な引き継ぎに成功した事例。

 

2. 造作譲渡の価格設定と評価方法
造作譲渡の価格設定には、資産の取得価格、経過年数による減価償却、市場価値などの要素を総合的に考慮する必要があります。
一般的な評価方法として、取得価格から定額法による減価償却費を差し引く方法が採用されますが、実際の市場価値や営業上の価値も重要な判断要素となります。
また、継続使用可能な期間や、設備の状態、техн術の陳腐化なども考慮に入れる必要があります。

 

【具体例】
開業時に2,000万円で設置した内装・設備一式について、5年経過後の売却時に、年間償却率を10%として計算。
残存価値1,000万円を基準に、市場価値や設備の状態を考慮して900万円での造作譲渡が成立した事例。

 

3. 造作譲渡時の注意点と手続きの流れ
造作譲渡契約を進める際には、物件の権利関係を明確にし、適切な手続きを踏むことが重要です。
まず、造作物の所有権が現在の店舗運営者にあることを確認し、賃貸人（家主）の承諾を得る必要があります。
譲渡対象となる造作物や設備のリストを作成し、それぞれの状態や使用年数を明記します。
譲渡価格の算定においては、物件の減価償却や市場価値を考慮し、適正な評価額を設定することが重要です。
また、店舗物件の賃貸借契約の承継手続きも並行して進める必要があり、敷金や保証金の精算方法についても明確にしておくことが必須です。
手続きの流れとしては、①造作物リストの作成、②譲渡価格の決定、③賃貸人への承諾依頼、④造作譲渡契約書の作成、⑤代金の決済と物件の引き渡しとなります。

 

具体例：
居酒屋の造作譲渡では、カウンター、座敷の間仕切り、厨房設備、空調設備などが譲渡対象となり、これらの使用年数や状態を詳細に記録し、適正な譲渡価格（例：500万円）を設定します。
また、ビルオーナーとの賃貸借契約の承継手続きでは、新旧賃借人の三者間で合意書を交わし、保証金（例：100万円）の承継も併せて行います。

 

飲食店の売却において造作譲渡は重要な要素であり、適切な手続きと綿密な準備が成功の鍵となります。
物件の権利関係の確認から、造作物の評価、契約書の作成まで、各ステップで専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。
特に、造作譲渡契約書には譲渡対象物件の詳細な記載や瑕疵担保責任の範囲、支払条件などを明確に記載し、後のトラブルを防ぐことが重要です。
また、営業許可の切り替えや従業員の雇用継続など、事業の円滑な承継のための準備も並行して進める必要があります。
事業承継を成功させるためには、売主・買主双方が誠実に協力し、必要な情報を共有しながら、計画的に手続きを進めることが大切です。
店舗売却飲食店名古屋

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