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居抜き物件購入の最大のメリットは、開業までの時間短縮とイニシャルコストの削減です。
厨房設備や空調設備などが既に整っているため、新規で設備投資をする場合と比べて大幅なコスト削減が可能です。
一方、デメリットとしては、設備の老朽化や修繕費用の発生リスク、前テナントのコンセプトに縛られる可能性があることが挙げられます。
また、物件の立地や商圏分析、近隣競合店の状況など、事前の市場調査も重要になります。

 

【具体例】
ラーメン店をイタリアンレストランに転換する場合、厨房設備の大部分が流用可能で、約500万円の設備投資コストを削減できた事例があります。

 

2. 店舗買取の査定基準と適正価格の見極め方
店舗買取価格の査定には、物件の立地条件、設備の状態、売上実績、賃貸借契約条件などが考慮されます。
特に重要なのは、設備の残存価値と市場性です。
専門家による詳細な設備診断や、エリアの不動産相場との比較分析が不可欠です。
また、権利金の有無や、家賃、保証金などの契約条件も価格に大きく影響します。
適正価格を見極めるためには、複数の不動産業者から査定を取得することをお勧めします。

 

【具体例】
繁華街の居酒屋物件で、築5年の設備一式と権利金を含めた買取価格が1,200万円だった場合、同エリアの新規出店時の投資額（2,500万円）と比較して、約52％のコスト削減となった事例があります。

 

3. 契約時の重要チェックポイントと注意点
居抜き物件の契約時には、設備や内装の状態確認が極めて重要です。
特に厨房機器や空調設備の動作確認、給排水設備の状態チェックは必須となります。
また、賃貸借契約における原状回復義務の範囲を明確にし、前テナントとの引き継ぎ内容を書面で残すことが重要です。
さらに、店舗物件の用途制限や営業時間制限、防火管理者の選任義務など、法的要件の確認も必要不可欠です。
保健所の営業許可申請に必要な設備基準も確認し、追加工事が必要な場合は予算計画に組み込む必要があります。
地域の商圏分析や競合店調査も契約前の重要なチェックポイントとなります。

 

具体例：
・居抜き物件契約後、厨房の排気ダクトに不具合が見つかり、追加で100万円の修理費用が発生したケース
・前テナントとの引き継ぎ内容が不明確だったため、内装や設備の所有権を巡ってトラブルになったケース
・用途制限の確認不足により、深夜営業ができず事業計画の変更を余儀なくされたケース

 

店舗物件の居抜き契約は、新規出店の際の初期投資を抑えられる有効な選択肢です。
しかし、契約時の見落としが後々大きな問題となる可能性があるため、専門家への相談も検討すべきでしょう。
特に、内装や設備の状態確認、賃貸借契約の条件確認、法的要件の確認は慎重に行う必要があります。
また、商圏分析や競合店調査も含めた総合的な判断が重要です。
居抜き物件を選択する際は、コスト面だけでなく、物件の状態や立地、法的要件など、多角的な視点からの検討が成功への近道となります。
物件選びから契約までのプロセスを丁寧に進めることで、スムーズな開業と持続可能な店舗運営が実現できるでしょう。
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